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RAUL CARNEIRO
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ADVOCACIA
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# EXCELENTÍSSIMO SENHOR MINISTRO ANDRÉ MENDONÇA, DIGNÍSSIMO RELATOR DA PETIÇÃO (PET) Nº 16.230, EM TRÂMITE PERANTE O SUPREMO
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# TRIBUNAL FEDERAL
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# Petição (PET) nº 16.230
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**Número único: 0176471-68.2026.1.00.0000**
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# MSMG PATRIMONIAL LTDA, pessoa jurídica de direito privado, inscrita
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no CNPJ sob o nº 36.398.299/0001-21, com sede na Avenida Santos Drummond, s/n, Quadra C, Lote 33, Recreio Ipitanga, Lauro de Freitas, Bahia, CEP 42.700-170, neste ato representada, na forma de seu contrato social, por seu sócio administrador, Marcelo Passos de Araujo, brasileiro, divorciado, empresário, portador do RG nº 03.856.915-99, expedido pela SSP/BA, inscrito no CPF sob o nº 473.129.985-34, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, por seu advogado que esta subscreve, com escritório profissional na cidade de Conceição do Coité, Estado da Bahia, conforme instrumento de procuração anexo, com fundamento no artigo 5º, caput e incisos XXII, XXXV, XXXVI, LIV e LV, da Constituição Federal, no artigo 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, nos artigos 300, 674 e seguintes, 789, 790, 792 e 805 do Código de Processo Civil, nos artigos 129, 130, inciso II, e 131 do Código de Processo Penal, no que couber, no artigo 54 da Lei nº 13.097/2015, com as alterações das Leis nº 14.382/2022 e nº 14.825/2024, na Lei nº 6.015/1973 e nos artigos 320 e seguintes do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, Provimento nº 149/2023, com as alterações do Provimento nº 188/2024, apresentar a presente PETIÇÃO
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# INCIDENTAL DE TERCEIRA ADQUIRENTE DE BOA-FÉ, COM PEDIDO LIMINAR DE LEVANTAMENTO PARCIAL DE INDISPONIBILIDADE DE BENS pelos
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relevantes fundamentos de fato e de direito a seguir minuciosa e exaustivamente articulados.
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RAUL CARNEIRO
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ADVOCACIA
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# DO CABIMENTO DA PRESENTE PETIÇÃO, DA COMPETÊNCIA DESTA SUPREMA CORTE E DA LEGITIMIDADE DA REQUERENTE
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1. A Requerente é sociedade empresária absolutamente estranha ao objeto dos presentes autos, dos quais não é parte, investigada ou interessada, e somente tomou conhecimento da existência deste feito por força da nota devolutiva de 2026 nº 96.639, expedida pelo Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador, Bahia, em razão de ordem de indisponibilidade de bens cadastrada na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens, CNIB, sob o protocolo nº 202606.2214.04764407-IA-517, em desfavor de Jaques Wagner, CPF nº 264.716.207-72, com expressa menção ao Processo nº 16.230, oriundo do Gabinete do Ministro André Mendonça, do Supremo Tribunal Federal (doc. anexo).
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2. Como se demonstrará à exaustão, a referida ordem, lançada na CNIB em junho de 2026, alcançou imóvel que, muito antes de sua decretação, já havia sido válida e onerosamente alienado à Requerente, com preço integralmente quitado, tributos e emolumentos recolhidos, posse transferida e escritura pública lavrada, restando pendente unicamente o assento registral, obstado justamente pela constrição superveniente. A Requerente, portanto, é a titular exclusiva do interesse patrimonial atingido, na condição de terceira adquirente de boafé.
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3. A competência para conhecer do presente pedido é desta Suprema Corte, na pessoa do eminente Ministro Relator, porquanto é assente que somente a autoridade judiciária que decretou a constrição detém competência para levantá-la, modulá-la ou restringi-la. Essa diretriz é reproduzida na disciplina normativa da CNIB, hoje consolidada nos artigos 320 e seguintes do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, Provimento nº 149/2023, com as alterações do Provimento nº 188/2024, segundo a qual as ordens de cancelamento, total ou parcial, de indisponibilidade são lançadas na central pela própria autoridade que as emitiu.
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4. A legitimidade da Requerente decorre diretamente do artigo 674, caput, do Código de Processo Civil, aplicável subsidiariamente, segundo o qual quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais
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RAUL CARNEIRO
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ADVOCACIA tenha direito incompatível com o ato constritivo pode requerer o seu desfazimento ou a sua inibição. A Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça, por sua vez, admite expressamente a defesa do terceiro fundada em posse advinda de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro, conforme será minudentemente demonstrado adiante.
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5. Caso a ordem de indisponibilidade ostente natureza de medida assecuratória penal, a proteção do terceiro é igualmente expressa no ordenamento: os artigos 129 e 130, inciso II, do Código de Processo Penal asseguram ao terceiro, a quem os bens houverem sido transferidos a título oneroso, a defesa fundada na aquisição de boa-fé, e o artigo 131 do mesmo diploma disciplina o levantamento da constrição. Em qualquer cenário, portanto, seja de natureza cível, seja de natureza penal, o ordenamento jurídico resguarda, de modo uniforme e
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coerente, a posição do adquirente oneroso de boa-fé.
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6. Em homenagem aos princípios da instrumentalidade das formas, da fungibilidade e da primazia do julgamento de mérito, extraídos dos artigos 188, 277 e 283, parágrafo único, do Código de Processo Civil, requer a Requerente que, caso Vossa Excelência repute necessária a autuação da presente manifestação sob rito diverso, como embargos de terceiro ou incidente apartado, seja ela recebida e processada na forma reputada adequada, sem prejuízo da apreciação imediata do pedido liminar, dada a urgência adiante demonstrada e a garantia constitucional de inafastabilidade da jurisdição, prevista no artigo 5º, inciso XXXV, da Constituição Federal.
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7. Por fim, considerando o sigilo que recai sobre os autos, esclarece a Requerente que o presente pedido não pressupõe nem exige acesso ao conteúdo da investigação ou da causa principal, limitando-se ao efeito externo e patrimonial da ordem de indisponibilidade sobre bem determinado e individualizado. Requer, todavia, a habilitação do advogado subscritor, ainda que com acesso restrito ao estritamente necessário à defesa do interesse aqui deduzido, na forma do artigo 7º, incisos XIII e XIV, da Lei nº 8.906/1994, observados os limites do sigilo decretado.
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**DOS FATOS. DA AQUISIÇÃO REGULAR, ONEROSA E DE BOA-FÉ, INTEGRALMENTE APERFEIÇOADA ANTES DA DECRETAÇÃO DA INDISPONIBILIDADE**
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RAUL CARNEIRO
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ADVOCACIA
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8. Em 23 de dezembro de 2025, a Requerente, na qualidade de promissária compradora, celebrou com Jaques Wagner, brasileiro, casado sob o regime da comunhão parcial de bens, inscrito no CPF sob o nº 264.716.207-72, e sua esposa, Maria de Fatima Carneiro de Mendonça, inscrita no CPF sob o nº 166.513.085-72, na qualidade de promitentes vendedores, contrato de compromisso de compra e venda de imóvel urbano, assinado eletronicamente por meio da plataforma DocuSign, envelope nº F2DA6713-9BBF-4D64-B1AC-155C8C9C3BD8, na presença de duas testemunhas (doc. anexo).
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9. O negócio jurídico teve por objeto o apartamento nº 1302 do condomínio Mansão Victory Tower, situado na Avenida Sete de Setembro, nº 2224, bairro da Vitória, Salvador, Bahia, CEP 40.080-004, com área privativa de 252,08 m², composto de sala de estar,
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sala de jantar, lavabo, varanda, gabinete, circulação, três suítes, copa e cozinha, despensa, área de serviços e banheiro de empregados, além de três vagas de garagem cobertas, de números 62, 63 e 64, localizadas no pavimento G-II, tudo objeto da matrícula nº 31.692 do Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador, Bahia, com inscrição imobiliária municipal nº 471.447-4. O contrato consignou, ainda, que o imóvel é foreiro ao Mosteiro de São Bento da Bahia, ficando o laudêmio, por expressa disposição contratual, sob a responsabilidade exclusiva dos promitentes vendedores.
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10. O preço foi fixado em R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais), em caráter fixo e irreajustável, a ser quitado, nos termos da Cláusula Segunda, mediante sinal de R$ 3.500.000,00 (três milhões e quinhentos mil reais) no ato da assinatura e quatro parcelas de R$ 1.625.000,00 (um milhão, seiscentos e vinte e cinco mil reais) cada, com vencimentos em 30/01/2026, 28/02/2026, 30/03/2026 e 30/04/2026, por meio de transferências bancárias à conta de titularidade do promitente vendedor no Banco do Brasil, agência nº 1965, expressamente indicada no Parágrafo Primeiro da Cláusula Segunda, servindo os comprovantes de transferência, por disposição contratual, como documento útil e suficiente à demonstração da quitação. O negócio foi celebrado em caráter irrevogável e irretratável, sem cláusula de arrependimento, com expressa referência ao artigo 1.417 do Código Civil (Cláusula Oitava).
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11. A Requerente honrou, com absoluta pontualidade e integralidade, cada uma das obrigações assumidas, todas por meio de transferências eletrônicas nominais e rastreáveis,
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RAUL CARNEIRO
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ADVOCACIA na modalidade PIX, realizadas de sua conta corrente no Banco Itaú, agência 7421, conta nº 99104-8, diretamente para a conta indicada no contrato, de titularidade de Jaques Wagner, CPF nº 264.716.207-72, no Banco do Brasil, agência 1965, conforme comprovantes anexos, assim discriminadas:
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a) em 24/12/2025, R$ 3.500.000,00, a título de sinal e princípio de pagamento, autenticação nº 562B610DBC6A4F0BE798DDBCA28C52B753F7D537;
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b) em 22/01/2026, R$ 1.625.000,00, primeira parcela, quitada com oito dias de antecedência em relação ao vencimento contratual, autenticação nº F3303C0261D653053918A3F4C5E3F73D9F15051A;
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c) em 25/02/2026, R$ 1.625.000,00, segunda parcela, quitada antes do vencimento contratual, autenticação nº 1D3F7211C3BB2D93DCC73E0D9EA65189561219B9;
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d) em 19/03/2026, R$ 1.625.000,00, terceira parcela, quitada com onze dias de antecedência em relação ao vencimento contratual, autenticação nº 2694E1BDD5190E138860AA0BCFD68B19D98DD73A;
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e) em 16/04/2026, R$ 1.625.000,00, quarta e última parcela, quitada com quatorze dias de antecedência em relação ao vencimento contratual, autenticação nº 2F23F5A88AFBB70D0EC674A219FFB53B25341694.
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12. Em 16 de abril de 2026, portanto, o preço integral de R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) encontrava-se rigorosa e tempestivamente quitado, antes mesmo do vencimento da última parcela, contratualmente fixado para 30 de abril de 2026, operando-se, na forma da Cláusula Quarta do contrato, a imissão da Requerente na posse do imóvel, com a assunção, desde então, dos encargos inerentes ao bem, na forma da Cláusula Quinta.
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13. Na sequência, a Requerente adotou, com a mesma diligência exemplar, todas as providências necessárias à lavratura da escritura definitiva e ao recolhimento dos tributos e emolumentos incidentes sobre a transmissão. Em 07/05/2026, recolheu integralmente o
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RAUL CARNEIRO
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ADVOCACIA
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Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos, ITIV, no valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), correspondente à alíquota de 3% (três por cento) sobre a base de cálculo de R$ 10.000.000,00, exatamente o preço real e efetivo do negócio, conforme Documento de Arrecadação Municipal, DAM, transação nº 775.036, emitido pela Secretaria Municipal da Fazenda de Salvador, e respectivo comprovante de pagamento (docs. anexos). Na mesma data, foi quitado o Documento de Arrecadação Judicial e Extrajudicial, DAJE, nº 9999.036.300392, no valor de R$ 25.192,90 (vinte e cinco mil, cento e noventa e dois reais e noventa centavos), emitido em 06/05/2026 para a lavratura, perante o Tabelionato do 6º Ofício de Notas de Salvador, da escritura pública de compra e venda, ato de natureza 01198, com valor declarado do ato de R$ 10.000.000,00 (docs. anexos).
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14. Lavrada a escritura pública de compra e venda pura perante o Tabelionato do 6º Ofício de Notas de Salvador, Bahia (doc. anexo), o título foi prontamente apresentado a registro no Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador, sendo prenotado sob o protocolo nº 268.438, em 10 de junho de 2026.
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15. Sobreveio, então, a nota devolutiva de 2026 nº 96.639, datada de 06 de julho de 2026, pela qual a Oficiala Registradora comunicou a impossibilidade do registro em razão da existência, na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens, de ordem de indisponibilidade em nome de Jaques Wagner, CPF nº 264.716.207-72, cadastrada sob o protocolo nº 202606.2214.04764407-IA-517, com referência expressa ao Processo nº 16.230, oriundo do Gabinete do Ministro André Mendonça, do Supremo Tribunal Federal, invocando o óbice do artigo 759 do Código de Normas e Procedimentos da Corregedoria do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia (doc. anexo).
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16. A cronologia dos fatos, toda ela documentalmente comprovada e insuscetível de controvérsia, é eloquente:
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a) 23/12/2025, celebração do compromisso de compra e venda, em caráter irrevogável e irretratável;
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b) 24/12/2025, pagamento do sinal de R$ 3.500.000,00;
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RAUL CARNEIRO
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ADVOCACIA c) 22/01/2026, 25/02/2026, 19/03/2026 e 16/04/2026, pagamento antecipado das quatro parcelas de R$ 1.625.000,00, com quitação integral do preço de R$ 10.000.000,00 e imissão na posse;
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d) 06/05/2026 e 07/05/2026, emissão e quitação do DAJE da escritura e recolhimento integral do ITIV de R$ 300.000,00;
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e) 25/05/2026, lavratura da escritura pública de compra e venda perante o Tabelionato do 6º Ofício de Notas de Salvador;
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f) 10/06/2026, prenotação do título no fólio real, sob o protocolo nº 268.438;
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g) 11/06/2026, distribuição da presente Petição nesta Suprema Corte, conforme andamento processual público;
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h) junho de 2026, cadastramento da ordem de indisponibilidade na CNIB, sob o protocolo nº 202606.2214.04764407-IA-517, como revela a própria numeração do protocolo, iniciada pela referência ao ano e ao mês do lançamento;
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i) 06/07/2026, expedição da nota devolutiva que comunicou o óbice registral.
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17. Vale dizer, quando a ordem de indisponibilidade foi lançada, o negócio jurídico já se encontrava integralmente aperfeiçoado e exaurido no plano obrigacional havia meses, com preço quitado, posse transferida, tributos recolhidos, escritura lavrada e título já apresentado a registro. A apresentação do título ao fólio real, ocorrida em 10/06/2026, antecedeu, inclusive, a própria distribuição do presente feito nesta Corte, ocorrida em 11/06/2026.
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18. Registre-se, ainda, circunstância de particular relevância probatória. Por força do artigo 320-F do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, a consulta ao banco de dados da CNIB é obrigatória para todos os notários, no desempenho de suas atividades e para a prática dos atos de ofício, devendo o resultado da consulta ser consignado no ato notarial. A escritura pública foi lavrada sem qualquer apontamento de
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RAUL CARNEIRO
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ADVOCACIA indisponibilidade, o que demonstra, de forma praticamente documental, que a ordem em questão é posterior à lavratura e que, à época de todos os atos praticados pela Requerente, nada havia, na matrícula do imóvel, na CNIB ou em qualquer repositório público, que desabonasse os alienantes ou onerasse o bem.
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19. Acrescente-se que a Requerente pagou o preço exclusivamente por meio de transferências bancárias nominais, rastreáveis e dirigidas à conta expressamente indicada no contrato, de titularidade do próprio promitente vendedor, recolheu o ITIV sobre o valor real e integral do negócio, sem qualquer subfaturamento, e formalizou a aquisição por escritura pública, ato dotado de fé pública, nos termos do artigo 215 do Código Civil. O contrato impôs aos vendedores, ademais, a entrega de amplo acervo de certidões pessoais e do imóvel, entre
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elas a certidão da Justiça do Trabalho, a certidão de distribuição cível, a certidão conjunta negativa de débitos relativos a tributos federais e à dívida ativa da União e a certidão de propriedade com negativa de ônus e alienações (Cláusula Décima Primeira). Nenhum elemento, por mínimo que seja, permite cogitar de simulação, de interposição de pessoas ou de conluio; tudo, ao contrário, revela transparência absoluta e boa-fé exemplar.
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# DO DIREITO
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# DO ATO JURÍDICO PERFEITO E DA IRRETROATIVIDADE DA
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**CONSTRIÇÃO. A INDISPONIBILIDADE NÃO ALCANÇA NEGÓCIO JURÍDICO INTEGRALMENTE APERFEIÇOADO ANTES DE SUA DECRETAÇÃO**
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20. A Constituição Federal, em seu artigo 5º, inciso XXXVI, assegura que nem mesmo a lei prejudicará o ato jurídico perfeito, garantia densificada pelo artigo 6º, § 1º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, segundo o qual se reputa ato jurídico perfeito o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou. Se nem a lei pode retroagir para desconstituir situações jurídicas consolidadas, com muito mais razão não o pode uma medida cautelar de natureza constritiva, cuja eficácia é, por definição, prospectiva.
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21. A indisponibilidade de bens é medida cautelar de conservação. Destina-se a assegurar que o patrimônio do investigado ou demandado, tal como existente no momento de
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RAUL CARNEIRO
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ADVOCACIA sua decretação, não seja dilapidado em prejuízo do resultado útil do processo. Não tem, nem poderia ter, o condão de reconstituir patrimônio, isto é, de recuperar para a esfera jurídica do atingido bem cujo conteúdo econômico já havia sido lícita e onerosamente transferido a terceiro. Como adverte a melhor doutrina processual, na lição de Humberto Theodoro Júnior e de Araken de Assis, a responsabilidade patrimonial recai sobre os bens do devedor, presentes e futuros, na dicção do artigo 789 do Código de Processo Civil, e a sujeição de bens de terceiro à atividade constritiva é hipótese excepcionalíssima, dependente da configuração rigorosa das situações legalmente tipificadas, jamais presumida em desfavor do adquirente oneroso e de boafé.
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22. Sob o prisma estritamente formal, é verdade que a propriedade imobiliária
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somente se transmite pelo registro do título translativo, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil. A jurisprudência, todavia, é firme e reiterada em distinguir a titularidade formal remanescente na matrícula da realidade patrimonial subjacente. Alienado o bem, quitado o preço e transferida a posse antes da constrição, o imóvel já não integra, econômica e faticamente, o patrimônio do alienante, de modo que a indisponibilidade superveniente, ao alcançá-lo, atinge, em verdade, patrimônio de terceiro estranho à lide, o que o ordenamento não tolera. A medida cautelar preserva o acervo existente, mas não recria patrimônio.
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23. Nesse exato sentido, em hipótese rigorosamente análoga à presente, o Tribunal de Justiça de São Paulo determinou o levantamento de indisponibilidade decretada em ação civil pública sobre imóvel adquirido por escritura pública anterior ao bloqueio, ao fundamento de que o bem já não integrava o patrimônio da vendedora no momento em que realizado o gravame, com aplicação da Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça e reforma da sentença para determinar o cancelamento da restrição (TJSP, Apelação Cível nº 1037359- 37.2024.8.26.0224, 5ª Câmara de Direito Privado, relator Desembargador J. L. Mônaco da Silva, julgamento em 07/10/2025).
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24. No caso concreto, a superioridade da posição da Requerente é ainda mais evidente do que a dos precedentes citados, pois aqui não se trata de mero compromisso particular não registrado. Há compromisso irrevogável e irretratável, quitação integral e antecipada do preço, imissão na posse, recolhimento integral do imposto de transmissão,
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RAUL CARNEIRO
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ADVOCACIA escritura pública lavrada por tabelião que, por dever de ofício, consultou a CNIB sem encontrar qualquer restrição, e título prenotado no registro imobiliário antes mesmo da distribuição do presente feito. O ciclo aquisitivo estava juridicamente completo; faltava apenas o ato registral, obstado, de forma superveniente, pela própria constrição que ora se pede seja levantada.
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# DA CONDIÇÃO DE TERCEIRA ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. DA PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ, DA SÚMULA 375 E DO TEMA 243 DOS RECURSOS
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# REPETITIVOS DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
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25. Ainda que se cogitasse, apenas ad argumentandum tantum, de eventual intuito dos alienantes de subtrair o bem a futura constrição, hipótese que sequer se afirma e que em nada se relaciona com a conduta da Requerente, a posição jurídica desta permaneceria
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inatacável. Isso porque o sistema brasileiro condiciona a ineficácia da alienação perante o juízo da constrição à publicidade prévia do gravame ou à prova cabal da má-fé do adquirente, prova que jamais se presume.
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26. É o que enuncia, com todas as letras, a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça:
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*O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.*
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27. A mesma orientação foi consolidada, sob o rito dos recursos repetitivos, no julgamento do Tema 243 pela Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, que fixou, entre outras, as seguintes teses:
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*1.2. O reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente (Súmula n. 375/STJ). 1.3. A presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito, sendo milenar a parêmia: a boa-fé se presume; a má-fé se prova. 1.4. Inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do*
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RAUL CARNEIRO
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ADVOCACIA
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*credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência. (...)*
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28. O Código de Processo Civil positivou idêntica lógica. O artigo 792 tipifica taxativamente as hipóteses de fraude à execução, nenhuma delas sequer cogitável na espécie. O artigo 828, § 4º, estabelece que somente se presume em fraude à execução a alienação ou oneração de bens efetuada após a averbação da certidão de admissão da execução. E o artigo 844 dispõe que é o registro da constrição no órgão competente que gera presunção absoluta de conhecimento por terceiros. Em síntese, o legislador atribuiu ao interessado na constrição o ônus da publicidade registral e, na sua ausência, o ônus da prova da má-fé do adquirente, jamais
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o inverso.
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29. Na hipótese dos autos, à data de cada um dos atos aquisitivos, celebração do contrato, pagamento do sinal, pagamento de todas as parcelas, recolhimento dos tributos, lavratura da escritura e prenotação do título, nada havia averbado na matrícula nº 31.692, nada havia cadastrado na CNIB e nada havia acessível em qualquer repositório público. A boa-fé da Requerente, além de presumida por princípio geral de direito, encontra-se positivamente demonstrada por um conjunto probatório raro em sua robustez: pagamentos integralmente bancarizados e rastreáveis, dirigidos à conta contratualmente indicada e de titularidade do próprio vendedor; recolhimento do ITIV pela alíquota cheia de 3% sobre o valor real do negócio, sem qualquer subfaturamento; formalização por escritura pública precedida da consulta notarial obrigatória à CNIB; e exigência contratual de amplo acervo de certidões dos alienantes. A conduta da Requerente excedeu, com folga, o padrão de diligência exigível do adquirente médio e atendeu integralmente aos deveres anexos da boa-fé objetiva, consagrados nos artigos 113, 187 e 422 do Código Civil, na linha do que ensinam Flávio Tartuce, Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald.
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30. Há, ademais, impossibilidade lógica e cronológica de qualquer scientia *fraudis. O presente feito tramita sob sigilo e foi distribuído nesta Corte em 11/06/2026, ou seja,* após a quitação integral do preço, ocorrida em 16/04/2026, após a lavratura da escritura pública e, inclusive, após a prenotação do título no registro imobiliário, ocorrida em 10/06/2026. Era
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RAUL CARNEIRO
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ADVOCACIA material e juridicamente impossível à Requerente conhecer aquilo que, ao tempo dos atos aquisitivos, sequer existia ou que era inacessível a qualquer consulta pública. A alegação de má-fé, aqui, não é apenas improvável; é ontologicamente impossível.
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**DO PRINCÍPIO DA CONCENTRAÇÃO DOS ATOS NA MATRÍCULA. ARTIGO 54 DA LEI Nº 13.097/2015, COM AS ALTERAÇÕES DAS LEIS Nº 14.382/2022 E Nº 14.825/2024, E A INOPONIBILIDADE DE SITUAÇÕES JURÍDICAS NÃO PUBLICIZADAS**
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31. O artigo 54 da Lei nº 13.097/2015 consagrou, no direito positivo, o princípio da concentração dos atos na matrícula, estabelecendo que os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos
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jurídicos precedentes nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as informações ali elencadas, entre as quais, no inciso III, a averbação de restrição ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus previstos em lei.
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32. A Lei nº 14.825, de 20 de março de 2024, reforçou de modo decisivo essa proteção, acrescentando ao artigo 54 o inciso V, que abrange a averbação, mediante decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular do imóvel, inclusive a proveniente de ação de improbidade administrativa ou a oriunda de hipoteca judiciária. O § 1º do mesmo artigo 54, na redação dada pela Lei nº 14.382/2022, arremata a disciplina, dispondo que não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel. E o § 2º esclarece que, para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente, não se exigem certidões forenses ou de distribuidores judiciais além da documentação legalmente prevista para a lavratura da escritura.
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33. A vontade do legislador não poderia ser mais clara, a proteção do adquirente de boa-fé que confia na higidez da matrícula constitui pedra angular do sistema registral brasileiro e condição de funcionamento do próprio mercado imobiliário. Como leciona Afrânio
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RAUL CARNEIRO
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ADVOCACIA de Carvalho em sua obra clássica sobre o registro de imóveis, os princípios da inscrição, da prioridade e da publicidade existem precisamente para que o tráfico jurídico imobiliário possa apoiar-se na aparência registral, de sorte que gravames ocultos, não publicizados, não podem ser opostos a quem, de boa-fé, contratou fiado no que o fólio real proclamava.
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34. Na espécie, à época da celebração do negócio, dos pagamentos, da lavratura da escritura e da prenotação do título, a matrícula nº 31.692 nada continha, nem restrição, nem indisponibilidade, nem citação, nem averbação premonitória de qualquer natureza. A situação jurídica derivada do presente processo, então inexistente para o mundo exterior, ou, quando menos, absolutamente não publicizada, é, por imperativo legal expresso, inoponível à Requerente, terceira de boa-fé, nos termos do artigo 54, incisos III e V, e § 1º, da Lei nº
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13.097/2015.
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# DA PROTEÇÃO DO PROMITENTE COMPRADOR COM PREÇO
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**INTEGRALMENTE QUITADO. SÚMULA 84 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO**
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35. O Código Civil confere ao promitente comprador, mediante promessa de compra e venda em que não se pactuou arrependimento, direito real à aquisição do imóvel, nos termos dos artigos 1.417 e 1.418, disciplina que o próprio contrato celebrado invocou expressamente em sua Cláusula Oitava. Na precisa construção de Pontes de Miranda, cuida-se de direito expectativo que, com o adimplemento integral do preço, converte a posição do promissário comprador em verdadeira titularidade substancial, restando ao registro função de mera formalização da aquisição já consumada no plano obrigacional.
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36. A jurisprudência sumulada do Superior Tribunal de Justiça protege essa posição jurídica mesmo na ausência de qualquer registro, conforme a Súmula 84:
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*É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.*
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RAUL CARNEIRO
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ADVOCACIA
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37. Ora, se o sistema tutela o promitente comprador munido de simples instrumento particular não registrado, com muito maior razão, a fortiori, há de tutelar a Requerente, que ostenta posição jurídica incomparavelmente mais robusta: compromisso irrevogável e irretratável, quitação integral e antecipada, imissão na posse, tributos recolhidos, escritura pública lavrada e título prenotado. Falta unicamente o assento registral, e falta por um único motivo, a superveniência da ordem de indisponibilidade ora combatida.
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38. Impõe-se, aqui, uma observação de elementar coerência sistêmica: o Estadojuiz não pode, a um só tempo, criar o obstáculo ao registro e opor à adquirente justamente a ausência do registro que ele próprio obstou. Semelhante raciocínio circular consagraria autêntico venire contra factum proprium institucional, vedado pela boa-fé objetiva que também
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vincula o Poder Público, e converteria a garantia registral, concebida para proteger o adquirente, em armadilha contra ele.
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# DA RESPONSABILIDADE PATRIMONIAL E DO DEVIDO PROCESSO
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**LEGAL. NINGUÉM SERÁ PRIVADO DE SEUS BENS SEM O DEVIDO PROCESSO LEGAL**
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39. O artigo 789 do Código de Processo Civil delimita a responsabilidade patrimonial aos bens do devedor, e o artigo 790 enumera, em rol taxativo, as hipóteses excepcionais em que bens de terceiro ficam sujeitos à atividade executiva, nenhuma delas configurada, sequer em tese, na presente hipótese. A manutenção da constrição sobre o imóvel da Requerente implica, na prática, privá-la de bem que integra sua esfera patrimonial, adquirido onerosamente e de boa-fé, sem que jamais tenha figurado como parte, sem contraditório e sem ampla defesa, em frontal violação ao artigo 5º, caput e incisos XXII, LIV e LV, da Constituição Federal, que asseguram o direito de propriedade e vedam a privação de bens sem o devido processo legal.
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40. A garantia constitucional do devido processo legal em sua dimensão substantiva também é vulnerada, pois a medida, na extensão em que atinge o bem da Requerente, revela-se inadequada, desnecessária e desproporcional, conforme se demonstra a seguir.
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RAUL CARNEIRO
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ADVOCACIA
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# DA PROPORCIONALIDADE E DA SUB-ROGAÇÃO DA CAUTELA
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**SOBRE O PRODUTO DA VENDA. A FINALIDADE ACAUTELATÓRIA PERMANECE INTEGRALMENTE PRESERVADA**
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41. O levantamento parcial ora requerido não acarreta prejuízo algum à finalidade acautelatória perseguida nos presentes autos. O produto integral da alienação, R$ 10.000.000,00, ingressou na esfera patrimonial do alienante por meio de cinco transferências bancárias perfeitamente identificadas, documentadas e rastreáveis, dirigidas à conta de sua titularidade no Banco do Brasil, agência 1965, expressamente indicada no contrato. Sobre tais valores, ou sobre quaisquer outros bens do atingido pela ordem, pode a cautela recair com muito maior aptidão e utilidade, sem qualquer sacrifício de terceiro inocente. Trata-se de aplicação
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direta dos postulados da adequação, da necessidade e da proporcionalidade em sentido estrito, bem como da diretriz da menor onerosidade, extraída, por analogia, do artigo 805 do Código de Processo Civil.
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42. Manter a constrição sobre o imóvel, ao revés, não agrega qualquer utilidade à tutela buscada nos autos, transfere ilegitimamente a terceiro de boa-fé o ônus integral da medida e produz potencial enriquecimento sem causa do atingido, que recebeu e conservou o preço integral e, indiretamente, conservaria também a titularidade formal do bem. O resultado seria juridicamente iníquo, a Requerente teria pago R$ 10.000.000,00 pelo imóvel, mais R$ 300.000,00 de imposto de transmissão e R$ 25.192,90 de emolumentos, e permaneceria impedida de consolidar a propriedade, enquanto o alienante permaneceria com o preço e com o assento registral em seu nome.
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# DA TUTELA DE URGÊNCIA. PRESENÇA CUMULATIVA DA PROBABILIDADE DO DIREITO E DO PERIGO DE DANO
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43. Nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Ambos os requisitos estão presentes de forma superlativa.
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RAUL CARNEIRO
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ADVOCACIA
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44. A probabilidade do direito, fumus boni iuris, decorre da prova exclusivamente documental de tudo quanto alegado: a anterioridade integral do negócio em relação à constrição, a quitação plena e rastreável do preço, o recolhimento dos tributos sobre o valor real, a lavratura da escritura pública sem qualquer apontamento na CNIB, a prenotação do título antes da própria distribuição do feito, a presunção de boa-fé reafirmada pela Súmula 375 e pelo Tema 243 dos recursos repetitivos do Superior Tribunal de Justiça, a proteção do promitente comprador consagrada na Súmula 84 do mesmo Tribunal, a inoponibilidade legal das situações não publicizadas na matrícula, na forma do artigo 54, incisos III e V, e § 1º, da Lei nº 13.097/2015, e a garantia constitucional do ato jurídico perfeito e do devido processo legal.
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45. O perigo de dano, periculum in mora, é atual, concreto e iminente. A prenotação do título, protocolo nº 268.438, foi lançada em 10 de junho de 2026, e os efeitos da prenotação cessam automaticamente decorridos vinte dias úteis, nos termos dos artigos 205 e 206 da Lei nº 6.015/1973, prazo em vias de exaurimento, como a própria nota devolutiva expressamente adverte. A cessação dos efeitos da prenotação acarretará a perda da prioridade registral assegurada pelos artigos 182 e 186 da mesma lei, expondo a Requerente, que já desembolsou a expressiva quantia de R$ 10.325.192,90, à necessidade de novo protocolo com novas taxas, ao risco de ingresso de novas constrições, gravames ou títulos contraditórios no interregno e, sobretudo, à perpetuação de gravíssimo estado de insegurança jurídica sobre bem de elevadíssimo valor, integralmente quitado e possuído.
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46. A medida pleiteada é, ainda, plenamente reversível. Eventual restabelecimento da indisponibilidade sobre a matrícula é possível a qualquer tempo, por simples ordem desta Corte, ao passo que a perda da posição registral da Requerente e a exposição do bem a constrições supervenientes de terceiros configuram dano de dificílima e incerta reparação. Não há, por outro lado, qualquer periculum in mora inverso, pois remanescem à disposição do Juízo o produto integral e rastreável da venda e o restante do patrimônio do atingido pela ordem.
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47. Requer-se, por tais razões, a concessão da tutela de urgência inaudita altera parte, uma vez que todos os pressupostos são aferíveis de plano, por prova documental, e a
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RAUL CARNEIRO
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ADVOCACIA
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demora inerente a qualquer providência intermediária poderia consumar, por si só, o perecimento da prioridade registral que se busca preservar.
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# DOS PEDIDOS
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48. Ante todo o exposto, respeitosamente, requer a Requerente a Vossa Excelência:
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a) o recebimento e a juntada da presente petição aos autos, com a habilitação do advogado subscritor, ainda que com acesso restrito ao estritamente necessário à defesa do interesse aqui deduzido, considerado o sigilo decretado, na forma do artigo 7º, incisos XIII e XIV, da Lei nº 8.906/1994;
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b) a concessão de tutela de urgência, inaudita altera parte, nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil, para determinar o levantamento parcial da ordem de indisponibilidade de bens cadastrada na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens sob o protocolo nº 202606.2214.04764407-IA-517, exclusivamente no que se refere ao imóvel objeto da matrícula nº 31.692 do Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador, Bahia, apartamento nº 1302 do condomínio Mansão Victory Tower, situado na Avenida Sete de Setembro, nº 2224, bairro da Vitória, Salvador, Bahia, com o consequente lançamento da ordem de cancelamento parcial na CNIB pela autoridade competente e a expedição de ofício ao Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador, Bahia, autorizando expressamente o registro da escritura pública de compra e venda prenotada sob o protocolo nº 268.438, em favor da Requerente;
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c) subsidiariamente, caso não acolhido o pedido de levantamento parcial, a expedição de autorização judicial específica para o registro do título translativo em favor da Requerente, com a manutenção da indisponibilidade sobre os demais bens do atingido, ou, ainda, a determinação de que a cautela recaia, em sub-rogação, sobre o produto da alienação, no montante de R$ 10.000.000,00, integralmente transferido, por operações bancárias identificadas nos documentos anexos, à conta de titularidade do alienante no Banco do Brasil, agência 1965;
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RAUL CARNEIRO
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ADVOCACIA d) ao final, a confirmação definitiva da tutela de urgência, com o levantamento parcial e definitivo da indisponibilidade em relação ao imóvel da matrícula nº 31.692 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador, Bahia;
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e) que todas as publicações e intimações relativas ao presente incidente sejam realizadas, com exclusividade, em nome do advogado Raul Silva Carneiro, inscrito na OAB/BA sob o nº 23.147, sob pena de nulidade;
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f) protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pela robusta prova documental que instrui a presente petição, sem prejuízo da juntada de outros documentos que se fizerem necessários.
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# DOS DOCUMENTOS QUE INSTRUEM A PRESENTE PETIÇÃO
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a) instrumento de procuração e atos constitutivos da Requerente;
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b) contrato de compromisso de compra e venda de imóvel celebrado em 23/12/2025, assinado eletronicamente via DocuSign;
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c) comprovante de transferência bancária de R$ 3.500.000,00, sinal, datado de 24/12/2025;
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d) comprovante de transferência bancária de R$ 1.625.000,00, primeira parcela, datado de 22/01/2026;
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e) comprovante de transferência bancária de R$ 1.625.000,00, segunda parcela, datado de 25/02/2026;
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f) comprovante de transferência bancária de R$ 1.625.000,00, terceira parcela, datado de 19/03/2026;
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g) comprovante de transferência bancária de R$ 1.625.000,00, quarta e última parcela, datado de 16/04/2026;
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RAUL CARNEIRO
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ADVOCACIA
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h) Documento de Arrecadação Municipal do ITIV, transação nº 775.036, e comprovante de pagamento de R$ 300.000,00, datado de 07/05/2026;
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i) Documento de Arrecadação Judicial e Extrajudicial, DAJE, nº 9999.036.300392, e comprovante de pagamento de R$ 25.192,90, datado de 07/05/2026;
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j) escritura pública de compra e venda lavrada perante o Tabelionato do 6º Ofício de Notas de Salvador, Bahia;
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k) nota devolutiva de 2026 nº 96.639 do Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador, Bahia, protocolo nº 268.438;
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l) extrato do andamento processual público da Petição nº 16.230 no sítio eletrônico do Supremo Tribunal Federal.
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Termos em que, pede deferimento.
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Conceição do Coité, Bahia, 13 de julho de 2026.
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Assinado de forma digital por
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RAUL SILVA RAUL SILVA CARNEIRO:00123171520 CARNEIRO:00123171520
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Dados: 2026.07.13 17:37:06 -03'00'
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# RAUL SILVA CARNEIRO
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# OAB/BA nº 23.147 |