8.0 KiB
Diagnóstico Avançado
Empreendimento: Amarama Barra Árvore
Data-base: Agosto/2025
Atividades executadas pela OBRASS:
- Vistoria de obra para identificação de sua situação física atual.
- Análise das condições de qualidade, segurança e capacidade da construtora em executar a obra.
- Verificação das documentações obrigatórias da obra.
- Análise do planejamento de execução da obra, apresentado pela construtora, entendimento da sequência construtiva, prazos e caminho crítico, comparativo com processos aplicados em construções similares, identificação de possíveis diferenças de critérios e justificativas, para definição do prazo previsto de conclusão da obra.
- Análise do custo a incorrer da obra com método próprio, onde realizamos um orçamento aplicando preços praticados pelo mercado, comparamos com a visão da construtora e entendemos as possíveis diferenças de critérios e resultados.
- Análise do cronograma físico e financeiro e comparativo com a visão da construtora.
- Análise dos riscos da obra com impactos para o Contratante.
Por Tiago Accurcio
DIRETOR DE ENGENHARIA
Agenda
1 Características do projeto 2 Sumário 3 Detalhes da visita técnica 4 Orçamento 5 Cronogramas 6 Verificações de obra 7 Riscos
Características do projeto
E> Nome do empreendimento:
Amarama Barra
Tipo:
Residencial Vertical
of)
©
bd
Quantidade:
229 unidades
Padrão:
Alto
BG Área construída:
17.243,72m²
© Localização:
Salvador - BA
-— OBRASS
Sumário
A OBRASS possuiu um método de trabalho a qual consiste em elaborar o seu próprio orçamento com base nos projetos executivos, memorias, vistoria técnica na obra e banco de dados de informações.
Compara com orçamento e planejamento do Incorporador, analisa as divergências e busca o entendimento dos desvios. Para cada item do orçamento, considera uma margem de risco de assertividade, dependedo do tipo de informação que possui e complexidade da análise, gerando um range de valores em cada linha do orçamento.
Reais Milhões
Custo a Incorrer OBRASS Sem inflação -> R$ 37,1 a R$ 38,0 Com inflação -> R$ 38,4 a R$ 39,3
Inflação IGP-M Bacen 5% a.a. Incluso taxa de administração e pós-obra. Excluso aprovações, habite-se e averbações.
Custo a Incorrer Incorporador Sem inflação -> R$ 37,6
Incluso taxa de administração e pós-obra. Excluso aprovações, habite-se e averbações.
Prazo a incorrer 16 meses a partir de agosto de 2025 Conclusão em novembro de 2026
Qualidade, Segurança Score qualidade: 81% e Documentação Score segurança: 100%
Score de documentos: 100%
Score de Capacidade da Construtora: 81%
Detalhes da visita técnica
Roof-top
Fachada Lateral
GOES INTELIGENTES Hidrômetros e Quadro Entrada Coelba - 03º Pavimento
Detalhes da visita técnica
mn
Apartamento - 03º Pavimento
Estrutura do Dry-wall - 23º Pavimento
Hall Elevadores - 18º Pavimento
Detalhes da visita técnica
Vista Geral - 01º Pavimento
Instalações Elétricas Circulação - 10º Pavimento
Rampas Garagens
Reais Milhares
Orçamento Sem inflação projetada
Divergências entre Orçamento OBRASS e Incorporador
247 755
-381
38.025 -165 -59 37.628
37.149 -875
Revestimento Interno Limpeza Demais Contingências Incorporador Revestimento Externo Impermeabilização OBRASS Sem contingências
Reais Milhares
Orçamento Sem inflação projetada Cenário com contingência
Custo a incorrer por grupo
2.863 38.025 18.383
6.816
2.827 7.136
Custos Indiretos Infraestrutura Instalações Acabamentos Taxa de adm Total
-— OBRASS
Cronograma físico
Mensalizado
8,6%
8,1% 7,9% 7,9% 8,0%
7,7% 7,6%
° ° ® 7,4%
°
6,0% 5,6% 5,7%
4,9% 3,7% 3,7% 3,9%
3,4%
| ® | @ |
|---|---|
| ° |
ago/25 set/25 out/25 nov/25 dez/25 jan/26 fev/26 mar/26 abr/26 mai/26 jun/26 jul/26 ago/26 set/26 out/26 nov/26
£03 Cronograma físico
100,0%
Acumulado 96,1%
°
91,3% Ps
83,9%
76,4% od
68,7%
od
60,1%
od
52,1%
od
44,2%
od
36,3%
od
28,3% 22,3% ° 16,5% ®
10,9% 4 7,1% 3,7%
ago/25 set/25 out/25 nov/25 dez/25 jan/26 fev/26 mar/26 abr/26 mai/26 jun/26 jul/26 ago/26 set/26 out/26 nov/26
Reais Milhões §03 Cronograma financeiro Sem inflação projetada
Cenário com contingência
Mensalizado
3,3 3,1 3,0 3,0 3,0
2,9 2,9
2,8
2,3 2,1 2,2
1,8 1,4 1,4 1,5
1,3
ago/25 set/25 out/25 nov/25 dez/25 jan/26 fev/26 mar/26 abr/26 mai/26 jun/26 jul/26 ago/26 set/26 out/26 nov/26
3 FN
Reais Milhões
Cronograma financeiro Sem inflação projetada Cenário com contingência
Acumulado
38,0 36,6
hd
34,7 31,9 ®
29,0 od
26,1
od
22,8
od
19,8
16,8 od 13,8 10,7 8,5 ® 6,3 ® 4,1 ® 2,7 1,4 ®
ago/25 set/25 out/25 nov/25 dez/25 jan/26 fev/26 mar/26 abr/26 mai/26 jun/26 jul/26 ago/26 set/26 out/26 nov/26
Q Qualidade
Análises
As avaliações de qualidade levam em consideração a qualidade que está sendo empregada em cada grupo de serviço da obra, como por exemplo, o mapeamento da concretagens e análise das resistências dos concretos aplicados, das falhas em peças estruturais, do alinhamento das alvenarias, da espessura de contrapiso e reboco, do armazenamento dos materiais, etc.
- Neste período, atingiu o score de 81% de atendimento aos itens avalidados, de 23 requisitos foram atendidos 22.
- O quesito não atendido foi a execução do projeto de contenções, que está parcialmente executada, deixando um trecho corte em solo exposto.
Q Segurança
Análises
As avaliações de segurança levaram em consideração as documentações e condições de trabalho da obra e dos funcionários, bem como equipamentos de proteção coletiva e individual, treinamentos obrigatórios para atuação em canteiro de obra, extintores, limpeza, etc.
- A construtora atingiu o score de 100% de atendimento aos itens avalidados, de 18 requisitos foram atendidos 18.
Documentação
As avaliações de documentos levaram em consideração as documentações legais, mitigando risco de uma eventual penalização decorrente de fiscalização.
Gestão
As avaliações de gestão levaram em consideração a organização do canteiro, os processos aplicados a construção e a capacidade técnica e postura da construtora.
- Dos 13 requisitos possíveis, 13 foram atendidos, gerando um score de 100%.
- Dos 22 requisitos possíveis, 21 foram atendidos, gerando um score de 81%.
- O efetivo total da obra e o tamanho das equipes de produção atual é inadequado ao planejamento operacional proposto.
Encerramento
1 Características do projeto 2 Sumário 3 Detalhes da visita técnica 4 Orçamento 5 Cronogramas 6 Verificações de obra 7 Riscos
