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Naves Testoni. |
SOCIEDADE or
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| R. | Dr. | Joo Pinheiro, | | 390 | Jardim - | | Paulista |
|---|---|---|---|---|---|
| CEP | Sao Paulo | | SP | Brasil | ||
| 55113885.0991 | 55 11 |
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DOC. 1
GABRIELA
Assinado de forma
PINHEIRO digital por GABRIELA
PINHEIRO MUNDIM Dados: 2026.07.02 MUNDIM 12:02:35 -03'00'
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE CESSÃO DE DIREITOS DE AQUISIÇÃO E OUTRAS AVENÇAS
EPITOME S.A.
E
[•]
COM A INTERVENIÊNCIA ANUÊNCIA DE
MD BA PARQUE FLORESTAL CONSTRUÇÕES LTDA.
DATADO DE [•] DE [•] DE 2026
Pelo presente instrumento e na melhor forma de direito, as Partes:
EPITOME S.A., pessoa jurídica de direito privado, com sede na Rua Capitão Antônio Rosa, 409,
Jardim Paulistano, São Paulo/SP, CEP: 01443-010, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 53.160.191/0001-15, neste ato representada na forma de seu Estatuto Social, na qualidade de
PROMITENTE CEDENTE, doravante designada simplesmente CEDENTE;
[•], pessoa jurídica de direito privado, com sede na [•], [cidade] - [UF], CEP: [•], inscrita no
CNPJ/MF sob o nº [•], neste ato representada na forma de seu Contrato Social, na qualidade de
PROMISSÁRIA CESSIONÁRIA, doravante designada simplesmente CESSIONÁRIA; e
MD BAPARQUE FLORESTAL CONSTRUÇÕES LTDA., pessoa jurídica de direito privado, com sede
na Rua Arthur de Azevêdo Machado, nº1459, salas 2701 a 2717, Stiep, Salvador - BA, CEP: 41.770- 790, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 48.137.296/0001-13, neste ato representada na forma de seu Contrato Social, na qualidade de INTERVENIENTE ANUENTE, doravante designada simplesmente como ANUENTE.
Considerando que a CEDENTE celebrou com a ANUENTE um Instrumento Particular de
Promessa de Reserva da Fração Ideal de Terreno, referente à futura unidade autônoma Apartamento nº 1702, integrante do empreendimento "Poème Horto", em construção sob o regime de administração (preço de custo), nos termos da Lei nº 4.591/64;
Considerando que a CEDENTE promoveu alterações e personalizações de acabamento na
referida unidade, formalizadas por meio de aditivo contratual;
Considerando que a CEDENTE é, até a presente data, titular exclusiva de direitos aquisitivos,
inexistindo domínio pleno ou matrícula individualizada da unidade;
Considerando que a CESSIONÁRIA tem pleno conhecimento da natureza jurídica da presente
operação, bem como de todos os riscos a ela inerentes;
Considerando que, as Partes desejam, de comum acordo, disciplinar detalhadamente os termos
e condições que deverão ser aplicados à presente relação contratual.
RESOLVEM, como de fato e de direito resolvido têm, firmar o presente "Instrumento Particular de
Compromisso de Cessão de Direitos de Aquisição e Outras Avenças" (o "Contrato"), que se regerá pelas seguintes cláusulas e condições, que as Partes mutuamente outorgam e aceitam, a saber:
CLÁUSULA PRIMEIRA - DO OBJETO DO IMÓVEL E SUA TITULARIDADE
1.1. Constitui objeto do presente instrumento a cessão onerosa, irrevogável e irretratável, pela
CEDENTE à CESSIONÁRIA, da totalidade dos direitos aquisitivos relativos à fração ideal de
terreno vinculada à futura unidade autônoma Apartamento nº 1702, integrante do empreendimento denominado "Poème Horto", nos termos do Instrumento Particular de Promessa de Reserva da Fração Ideal de Terreno firmado com a ANUENTE (o "Anexo I").
1.2. A presente cessão não implica transferência de propriedade imobiliária, mas apenas a subrogação da CESSIONÁRIA na posição contratual da CEDENTE perante a ANUENTE, com a assunção integral dos direitos, deveres, riscos e obrigações daí decorrentes.
CLÁUSULA SEGUNDA - DO PREÇO E DAS CONDIÇÕES DE PAGAMENTO
2.1. Pela cessão dos direitos aquisitivos ora ajustada, a CESSIONÁRIA pagará à
CEDENTE o valor total de R$ [●] ([●]) ("Preço da Cessão"), da seguinte forma:
a) R$ [•] ([•]), a título de sinal e princípio de pagamento, por meio de Transferência Eletrônica Disponível - TED para a conta corrente nº [•], de titularidade da
CEDENTE, mantida junto ao Banco [•], Agência [•], ou de quem ela indicar,
valendo o comprovante de transferência como recibo de pagamento e quitação plena e irrevogável do sinal, na data da assinatura do presente Contrato; e
b) R$ [•] ([•]), em [•] ([•]) parcelas mensais, fixas e sucessivas, no valor de R$ [•] ([•]) cada uma, com pagamento da primeira parcela na data da lavratura da Escritura Definitiva, conforme definição dada pela Cláusula 5.1. abaixo.
2.1.1. Na hipótese de encerramento e/ou alteração de dados bancários acima indicados, a
CEDENTE comunicará tal fato à CESSIONÁRIA com prazo mínimo de 10 (dez) dias antes do
vencimento da parcela superveniente.
2.2. O Preço da Cessão refere-se exclusivamente à cessão dos direitos aquisitivos, não se confundindo com o custo final do empreendimento ou com obrigações futuras perante a
ANUENTE.
CLÁUSULA TERCEIRA - DO REGIME JURÍDICO DO EMPREENDIMENTO
3.1. A CESSIONÁRIA declara ciência inequívoca de que o empreendimento Poème Horto é construído sob o REGIME DE ADMINISTRAÇÃO (PREÇO DE CUSTO), inexistindo preço final garantido da obra. 3.2. A CESSIONÁRIA assume integral responsabilidade por eventuais aportes extraordinários, revisões orçamentárias, custos adicionais de obra, despesas do Condomínio de Construção (conforme definido no Anexo I), prorrogações de prazo, deliberações assembleares do Condomínio de Construção etc.
3.3. A CEDENTE não presta qualquer garantia quanto ao custo final da obra, prazo de conclusão, desempenho técnico ou econômico do empreendimento.
CLÁUSULA QUARTA - DAS PERSONALIZAÇÕES E DESEMPENHO
4.1. A CESSIONÁRIA declara ter plena ciência das personalizações e alterações de acabamento realizadas na unidade, conforme Primeiro Termo Aditivo (o "Anexo II").
4.2. A CESSIONÁRIA reconhece que tais personalizações podem impactar o desempenho técnico da unidade, inclusive quanto à ABNT NBR 15.575, renunciando expressamente a qualquer alegação futura contra a CEDENTE a esse título.
CLÁUSULA QUINTA - DO INADIMPLEMENTO
5.1. Se a CEDENTE houver cumprido integralmente suas obrigações, não poderá a
CESSIONÁRIA atrasar o pagamento do saldo do Preço, acarretando, nesta hipótese, a incidência
de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ou fração, e da multa moratória de 10% (dez por cento) e correção monetária pela variação positiva do IGP-M, ambos calculados sobre o valor vencido e não pago.
5.2. A Parte inadimplente terá ratificada sua mora, através de interpelação por via judicial, ou por intermédio de cartório de registro de títulos e documentos, ou por carta registrada com aviso de recebimento ou por portador mediante protocolo de recebimento assinado pela outra Parte, tudo a ser enviado para o endereço indicado no preâmbulo deste Contrato, com 15 (quinze) dias de antecedência, nos termos e para os efeitos do Decreto-Lei 745/69.
5.2.1. Qualquer das Partes poderá alterar o endereço para o qual a notificação deverá ser enviada,
mediante notificação por escrito às demais Partes. Qualquer mudança de endereço e ou de qualquer dos dados de contato deverá ser comunicado por escrito às demais Partes, sob pena de permanecer válido o endereço aqui vinculado oficialmente e indicado na qualificação das Partes para fins das notificações e demais atos contratuais aqui convencionados e também, inclusive, para fins de citação e intimação de procedimentos judiciais, servindo esse como verdadeiro negócio jurídico processual.
5.3. A tolerância por qualquer das Partes, quanto a alguma demora, atraso ou omissão da outra
Parte no cumprimento das obrigações ajustadas neste instrumento ou a não aplicação, na ocasião oportuna, das cominações aqui constantes, não acarretará o cancelamento das penalidades, nem dos poderes ora conferidos, podendo ser aplicadas aquelas e exercidos estes, a qualquer tempo, caso permaneçam as causas.
CLÁUSULA SEXTA - DA IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE
6.1. O presente Contrato é celebrado em caráter irrevogável, irrenunciável e irretratável, para todas
as Partes, que dele não poderão se arrepender, sob pretexto algum, obrigando inclusive os herdeiros e sucessores, nos termos da lei, e autorizam seu registro com a prática de todos os atos de registro e averbação necessários.
CLÁUSULA SÉTIMA - DA ANTICORRUPÇÃO
7.1. As PARTES declaram, por si e por suas afiliadas, representantes, acionistas, funcionários ou
subcontratados, que cumprem e fazem cumprir as normas aplicáveis que versam sobre atos de corrupção e atos lesivos contra a administração pública, na forma da Lei n.º 12.846/2013, na medida em que (a) mantem políticas e procedimentos internos que asseguram integral cumprimento de tais normas; (b) dão e seguirão dando pleno conhecimento de tais normas a todos os profissionais com que venham a se relacionar; e (c) abstêm-se e seguirão se abstendo de praticar
atos de corrupção e/ou de agir de forma lesiva à administração pública, nacional ou estrangeira, no interesse próprio ou para benefício próprio, exclusivo ou não.
7.2. O descumprimento, pelas PARTES, do acima disposto, a qualquer tempo, constituirá infração
contratual e a consequente multa correspondente a 10% (dez por cento) do Preço, sem prejuízo da faculdade da PARTE adversa rescindir o presente Contrato mediante simples notificação, sem incidência de qualquer ônus ou multa, sendo certo que todos os valores já quitados deverão ser restituídos à PARTE lesada.
CLÁUSULA OITAVA - DA ASSUNÇÃO DE RISCOS E ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE
8.1. A CESSIONÁRIA declara que:
a) analisou previamente todos os instrumentos que compõem a cadeia contratual do
empreendimento;
b) possui plena ciência da inexistência de domínio pleno ou matrícula individualizada;
c) assume integralmente os riscos jurídicos, econômicos, técnicos e financeiros da operação. 8.2. A CESSIONÁRIA isenta a CEDENTE de qualquer responsabilidade futura relacionada à Obra, à ANUENTE, ao Condomínio de Construção, à eventual financiamento bancário, ao custo final, ao prazo ou ao desempenho do imóvel.
CLÁUSULA NONA - DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
9.1. Nenhuma das Partes poderá ceder ou transferir, a qualquer título, os seus direitos e obrigações decorrentes do presente instrumento, salvo mediante a prévia e expressa anuência da parte contrária.
9.2. Toda notificação, informação, requerimento e demais comunicações deverão ser feitos por escrito e serão considerados válidos quando entregues pessoalmente ou enviados por carta registrada, com aviso de recebimento, para os endereços constantes do preâmbulo deste Contrato, ou para qualquer outro endereço devidamente notificado, por escrito, pelas Partes.
9.2.1. Nenhuma das Partes poderá alegar desconhecimento, ou não recebimento de qualquer comunicação que tenha sido dirigida, endereçada e remetida da forma acima mencionada, sendo que nenhuma delas poderá alegar desconhecimento se, tendo mudado seu endereço, não tiver notificado a outra parte de tal circunstância, e do novo endereço.
9.3. É expressamente acordado que não há qualquer entendimento ou acordo verbal que possa modificar qualquer dos termos ou condições estabelecidos neste Contrato, e que nenhuma modificação deste Contrato ou renúncia a qualquer de seus termos ou condições será efetiva a não ser que realizada por escrito e devidamente firmada pelas Partes em instrumento formal e próprio.
9.4. Todas as convenções, acordos e declarações deste Contrato vinculam as Partes e os seus respectivos sucessores, a qualquer título.
9.5. Qualquer renúncia a direito estipulado neste Contrato não deverá ser considerada como novação, mas mera tolerância da parte que a aceitar.
9.6. Os prazos dispostos no presente Contrato serão computados incluindo os dias do começo e do vencimento, sendo que aqueles que findarem em feriados ou finais de semana considerar-seão prorrogados até o primeiro dia útil consecutivo.
9.6.1. Serão considerados feriados os dias estabelecidos de acordo com a Lei Federal n.º 9.093, de 12 de setembro de 1995, com referência aos feriados aplicáveis somente ao Município de São Paulo - SP, não sendo admitidos os feriados estabelecidos em razão de lei municipal de outros municípios.
9.7. A CEDENTE declara e garante expressamente e sob responsabilidade civil e criminal que:
a) é legítima titular dos direitos aquisitivos ora cedidos; b) inexiste cessão anterior dos referidos direitos; c) inexiste litígio que impeça ou restrinja a presente cessão; d) a celebração deste instrumento não caracteriza fraude contra credores ou à execução. 9.8. A CESSIONÁRIA declara e garante expressamente e sob responsabilidade civil e criminal: a) Que não há qualquer processo administrativo, inclusive arbitral, que possa levá-la à insolvência e que possa afetar, diretamente ou indiretamente, o pagamento do Preço; b) Possuir plenos poderes e serem legalmente autorizadas a formalizar a operação objeto deste Contrato, tendo tomado todas as medidas necessárias ao cumprimento das obrigações por elas assumidas neste Contrato; c) Analisou cuidadosamente todos os termos deste Contrato e obteve assessoria jurídica em todas as fases das tratativas da transação objeto deste Contrato, não apresentando, portanto, quaisquer dúvidas relacionadas à interpretação dos termos ora previstos e tendo plena ciência de todos os riscos relacionados à presente Cessão e ao Compromisso de Compra e Venda firmado com a ANUENTE; d) Que não está adquirindo o domínio pleno ou propriedade imobiliária; e e) Possuir fluxos financeiros suficientes para honrarem com o pagamento do Preço de Cessão;
9.9. As Partes obrigam-se a celebrar quaisquer outros documentos ou contratos e, sujeito aos termos e condições aqui previstos, a praticar todos os atos que forem razoavelmente necessários ou recomendáveis para a conclusão das operações previstas neste Contrato, inclusive a preparação dos documentos e declarações e a entrega dos documentos legais que sejam necessários, inclusive com o atendimento de exigências cartorárias. Este Contrato produzirá efeitos até o cumprimento integral de todas as obrigações ora previstas por todas as Partes.
9.10. Cada uma das Partes arcará com as suas próprias despesas (incluindo, sem limitação, os honorários e despesas de seus advogados e consultores) incorridas em conexão com este Contrato e todas as operações nele contempladas.
9.11. O presente Contrato representa o acordo integral entre as Partes com relação ao seu objeto, sobrepondo-se e substituindo quaisquer outros acordos entre as Partes, verbais ou escritos.
9.12. Este Contrato foi redigido dentro dos princípios de boa-fé e probidade, sem nenhum vício de consentimento. As Partes declaram para todos os efeitos legais que: (a) as prestações, obrigações e riscos aqui assumidos estão dentro de suas condições econômico/financeiro; (b) a CESSIONÁRIA está habituadas a este tipo de operação; (c) este Contrato espelha fielmente tudo o que foi ajustado; e (d) tiveram conhecimento prévio do conteúdo deste instrumento e entenderam perfeitamente todas as obrigações e riscos nele contidos.
9.13. Se qualquer dispositivo contido neste Contrato for considerado contrário ou inválido em face às leis ou regulamentos aplicáveis, ou vedado pelas leis ou regulamentos aplicáveis, este dispositivo será inaplicável e tido por omitido, ficando estabelecido que os demais dispositivos aqui contidos não deverão ser invalidados e continuarão, na medida do possível, a produzir efeitos
9.14. As Partes declaram e concordam expressamente que, nos termos do §2º do art. 10 da Medida Provisória nº 2.200-2/2001, o presente Contrato, incluindo todas as páginas de assinatura e eventuais anexos, poderá ser assinado eletronicamente, reconhecendo-se como válida apenas as assinaturas que utilizem de certificado digital emitido no padrão ICP-Brasil. A formalização das avenças na maneira supra acordada será suficiente para a validade e integral vinculação das Partes ao presente Contrato.
9.15. O presente Contrato tem força executiva, nos termos do art. 784, item III, da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (o "Código do Processo Civil")
CLÁUSULA DEZ - DO FORO
10.1. Para dirimir eventuais controvérsias decorrentes do presente instrumento, as Partes elegem o Foro da Comarca onde está situado o Imóvel objeto dos direitos de aquisição a que se referem este Contrato, com renúncia a qualquer outro por mais privilegiado que seja.
E por estarem assim justas e contratadas as partes firmam o presente instrumento, na presença de duas testemunhas abaixo assinadas.
São Paulo/SP, [•] de [•] de 2026.
[Página de assinaturas do Instrumento Particular de Compromisso de Cessão de Direitos de Aquisição e Outras Avenças celebrado entre Epitome S.A., [•] e MD BA Parque Florestal Construções Ltda.]
CEDENTE: EPITOME S.A.
CESSIONÁRIA: [•]
INTERVENIENTE ANUENTE: MD BA PARQUE FLORESTAL CONSTRUÇÕES LTDA.
Testemunhas:
| __________________________________ | __________________________________ |
|---|---|
| Nome: | Nome: |
| CPF: | CPF: |
[Página de Assinaturas - a partir desta linha esta página foi propositalmente deixada em branco]
[Anexo I ao Instrumento Particular de Compromisso de Cessão de Direitos de Aquisição e Outras Avenças celebrado entre Epitome S.A., [•] e MD BA Parque Florestal Construções Ltda.]
ANEXO I
[Anexo II ao Instrumento Particular de Compromisso de Cessão de Direitos de Aquisição e Outras Avenças celebrado entre Epitome S.A., [•] e MD BA Parque Florestal Construções Ltda.]