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### Diagnóstico Avançado

#### Empreendimento: Amarama Barra Árvore

###### Data-base: Agosto/2025

###### Atividades executadas pela OBRASS:

- Vistoria de obra para identificação de sua situação física atual.
- Análise das condições de qualidade, segurança e capacidade da construtora em executar a obra.
- Verificação das documentações obrigatórias da obra.
- Análise do planejamento de execução da obra, apresentado pela construtora, entendimento da sequência construtiva, prazos e caminho crítico, comparativo com processos aplicados em construções similares, identificação de possíveis diferenças de critérios e justificativas, para definição do prazo previsto de conclusão da obra.
- Análise do custo a incorrer da obra com método próprio, onde realizamos um orçamento aplicando preços praticados pelo mercado, comparamos com a visão da construtora e entendemos as possíveis diferenças de critérios e resultados.
- Análise do cronograma físico e financeiro e comparativo com a visão da construtora.
- Análise dos riscos da obra com impactos para o Contratante.

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###### Por Tiago Accurcio

DIRETOR DE ENGENHARIA

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# Agenda

##### 1 Características do projeto 2 Sumário 3 Detalhes da visita técnica 4 Orçamento 5 Cronogramas 6 Verificações de obra 7 Riscos

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# Características do projeto

E> **Nome do empreendimento:**

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Amarama Barra

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###### Tipo:

Residencial Vertical

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of)

©

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bd

###### Quantidade:

229 unidades

###### Padrão:

Alto

BG **Área construída:**

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17.243,72m²

© **Localização:**

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Salvador - BA

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-— OBRASS

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# Sumário

A OBRASS possuiu um método de trabalho a qual consiste em elaborar o seu próprio orçamento com base nos projetos executivos, memorias, vistoria técnica na obra e banco de dados de informações.

Compara com orçamento e planejamento do Incorporador, analisa as divergências e busca o entendimento dos desvios. Para cada item do orçamento, considera uma margem de risco de assertividade, dependedo do tipo de informação que possui e complexidade da análise, gerando um range de valores em cada linha do orçamento.

Reais Milhões

**Custo a Incorrer OBRASS** Sem inflação -> R$ 37,1 a R$ 38,0 Com inflação -> R$ 38,4 a R$ 39,3

Inflação IGP-M Bacen 5% a.a. Incluso taxa de administração e pós-obra. Excluso aprovações, habite-se e averbações.

**Custo a Incorrer Incorporador** Sem inflação -> R$ 37,6

Incluso taxa de administração e pós-obra. Excluso aprovações, habite-se e averbações.

**Prazo a incorrer** 16 meses a partir de agosto de 2025 Conclusão em novembro de 2026

**Qualidade, Segurança** Score qualidade: 81% **e Documentação** Score segurança: 100%

Score de documentos: 100%

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Score de Capacidade da Construtora: 81%

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# Detalhes da visita técnica

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Roof-top

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Fachada Lateral

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GOES INTELIGENTES Hidrômetros e Quadro Entrada Coelba - 03º Pavimento

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# Detalhes da visita técnica

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mn

Apartamento - 03º Pavimento

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Estrutura do Dry-wall - 23º Pavimento

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Hall Elevadores - 18º Pavimento

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# Detalhes da visita técnica

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Vista Geral - 01º Pavimento

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Instalações Elétricas Circulação - 10º Pavimento

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Rampas Garagens

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Reais Milhares

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**Orçamento** Sem inflação projetada

Divergências entre Orçamento OBRASS e Incorporador

**247 755**

**-381**

**38.025 -165 -59 37.628**

**37.149 -875**

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Revestimento Interno Limpeza Demais Contingências Incorporador Revestimento Externo Impermeabilização OBRASS Sem contingências

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Reais Milhares

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**Orçamento** Sem inflação projetada Cenário com contingência

Custo a incorrer por grupo

**2.863 38.025 18.383**

**6.816**

**2.827 7.136**

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Custos Indiretos Infraestrutura Instalações Acabamentos Taxa de adm Total

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-— OBRASS

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# Cronograma físico

Mensalizado

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8,6%

8,1% 7,9% 7,9% 8,0%

7,7% 7,6%

° ° ® 7,4%

°

6,0% 5,6% 5,7%

4,9% 3,7% 3,7% 3,9%

3,4%

| ® | @ |
|---|---|
| ° |  |

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ago/25 set/25 out/25 nov/25 dez/25 jan/26 fev/26 mar/26 abr/26 mai/26 jun/26 jul/26 ago/26 set/26 out/26 nov/26

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£03 **Cronograma físico**

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100,0%

Acumulado 96,1%

°

91,3% Ps

83,9%

76,4% od

68,7%

od

60,1%

od

52,1%

od

44,2%

od

36,3%

od

28,3% 22,3% ° 16,5% ®

10,9% 4 7,1% 3,7%

---

ago/25 set/25 out/25 nov/25 dez/25 jan/26 fev/26 mar/26 abr/26 mai/26 jun/26 jul/26 ago/26 set/26 out/26 nov/26

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Reais Milhões §03 **Cronograma financeiro** Sem inflação projetada

![](img_p12_3.png)

Cenário com contingência

Mensalizado

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3,3 3,1 3,0 3,0 3,0

2,9 2,9

2,8

2,3 2,1 2,2

1,8 1,4 1,4 1,5

1,3

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ago/25 set/25 out/25 nov/25 dez/25 jan/26 fev/26 mar/26 abr/26 mai/26 jun/26 jul/26 ago/26 set/26 out/26 nov/26

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![](img_p13_1.png)

3 FN

Reais Milhões

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**Cronograma financeiro** Sem inflação projetada Cenário com contingência

Acumulado

---

38,0 36,6

hd

34,7 31,9 ®

29,0 od

26,1

od

22,8

od

19,8

16,8 od 13,8 10,7 8,5 ® 6,3 ® 4,1 ® 2,7 1,4 ®

---

ago/25 set/25 out/25 nov/25 dez/25 jan/26 fev/26 mar/26 abr/26 mai/26 jun/26 jul/26 ago/26 set/26 out/26 nov/26

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# Q Qualidade

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Análises

As avaliações de qualidade levam em consideração a qualidade que está sendo empregada em cada grupo de serviço da obra, como por exemplo, o mapeamento da concretagens e análise das resistências dos concretos aplicados, das falhas em peças estruturais, do alinhamento das alvenarias, da espessura de contrapiso e reboco, do armazenamento dos materiais, etc.

- Neste período, atingiu o score de 81% de atendimento aos itens avalidados, de 23 requisitos foram atendidos 22.
- O quesito não atendido foi a execução do projeto de contenções, que está parcialmente executada, deixando um trecho corte em solo exposto.

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# Q Segurança

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Análises

As avaliações de segurança levaram em consideração as documentações e condições de trabalho da obra e dos funcionários, bem como equipamentos de proteção coletiva e individual, treinamentos obrigatórios para atuação em canteiro de obra, extintores, limpeza, etc.

- A construtora atingiu o score de 100% de atendimento aos itens avalidados, de 18 requisitos foram atendidos 18.

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# Documentação

As avaliações de documentos levaram em consideração as documentações legais, mitigando risco de uma eventual penalização decorrente de fiscalização.

# Gestão

As avaliações de gestão levaram em consideração a organização do canteiro, os processos aplicados a construção e a capacidade técnica e postura da construtora.

- Dos 13 requisitos possíveis, 13 foram atendidos, gerando um score de 100%.
- Dos 22 requisitos possíveis, 21 foram atendidos, gerando um score de 81%.
- O efetivo total da obra e o tamanho das equipes de produção atual é inadequado ao planejamento operacional proposto.

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# Encerramento

##### 1 Características do projeto 2 Sumário 3 Detalhes da visita técnica 4 Orçamento 5 Cronogramas 6 Verificações de obra 7 Riscos

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